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[收购]中航地产:航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权项目资产评估告诉

时间:2018-09-02  作者:乂乂公司新闻中心  点击量:110
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[收购]中航地产:航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权项目资产评估告诉

时间:2011年06月15日 18:01:46 中财网

[收购]中航地产:航白技能深圳公司[gōngsī][gōngsī]拟收购深圳格兰云天旅馆管理公司[gōngsī][gōngsī]股权项目资产评估报告




航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购
深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权项目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2011]第264号


中中联联资资产产评评估估集集有限公公司[gōngsī]司

二二〇〇逐一逐一年年五五月月二二十十八八日日




目 录
注册资产评估师声明 ........................................................................... 1
摘 要 ................................................................................................. 2
资 产 评 估 报 告 ................................................................................... 4
一、委托。方、被评估单元和评估告诉哄骗[shǐyòng]者 .......................... 4
二、评估目标 ...................................................................................... 9
三、评估工具。和评估局限 ................................................................ 10
四、价值[jiàzhí]范例及其界说 .................................................................... 12
五、评估基准日 ................................................................................ 12
六、评估依据[yījù] .................................................................................... 13
七、评估方式 .................................................................................... 16
八、评估法式尝试。进程和景象。 ........................................................ 26
九、评估假设[jiǎshè] .................................................................................... 27
十、评估结论 .................................................................................... 29
十一、出格事项[shìxiàng]说明 ........................................................................ 31
十二、评估告诉哄骗[shǐyòng]限定说明 ........................................................ 33
十三、评估告诉日 ............................................................................ 33
查文件目次 ..................................................................................... 35


注册资产评估师声明


一、我们在执行。本资产评估业务中,遵循了法令律例和资产
评估准则,固守、和公平的原则;按照我们在执业。进程中收
集的资料,评估告诉的内容[nèiróng]是的,并对评估结论性肩负
响应的法令责任。

二、评估工具。涉及的资产、欠债清单由委托。方、被评估单元申报
并经其签章确认;所提供资料的性、性、完备性,得当哄骗[shǐyòng]
评估告诉是委托。方和当事方的责任。

三、我们与评估告诉中的评估工具。没有或者的好处[lìyì]干系[guānxì];
与当事方没有或者的好处[lìyì]干系[guānxì],对当事方不存在。偏
见。

四、我们已对评估告诉中的评估工具。及其所涉及资产举行现场调
查;我们已对评估工具。及其所涉及资产的法令权属状况赐与需要的关
注,对评估工具。及其所涉及资产的法令权属资料举行了检修,并对已
经发明的题目举行了披露。,且已提请委托。方及当事方产
权以满意出具[chūjù]评估告诉的要求。


五、我们出具[chūjù]的评估告诉中的分解、鉴定和结论受评估告诉中假
设和限制前提的限定,评估告诉哄骗[shǐyòng]者该当思量评估告诉中载明
的假设[jiǎshè]、限制前提、出格事项[shìxiàng]说明及其对评估结论的影响。。



航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购

深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字[2011]第264号

摘 要


中联资产评估团体公司[gōngsī]接管。航白手艺深圳公司[gōngsī]和中
航地产股份公司[gōngsī]的委托。,就航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购深圳
格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权之活动,对所涉及的深圳格兰云天
旅店治理公司[gōngsī]股东权益在评估基准日的市场。价值[jiàzhí]举行了评估。

评估工具。为深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股东权益,评估范
围是深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]的资产及欠债,包罗
资产和非资产等资产及响应欠债。

评估基准日为2010年12月31日。

本次评估的价值[jiàzhí]范例为市场。价值[jiàzhí]。


本次评估以一连哄骗[shǐyòng]和果真市场。为条件,连合委估工具。的景象。,
思量影响。身分,划分[huáfēn]接纳资产法和收益法两种方式对深圳
格兰云天旅店治理公司[gōngsī]举行整体评估,然后加以[jiāyǐ]校核对照。思量评
估方式的合用条件和满意评估目标,本次选用资产法评估后果作为[zuòwéi]
评估结论。


经尝试。清稽核实、查勘、市场。观察和询证、评定估算等评估程
序,得出。深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]净资产在评估基准日2010年
12月31日的评估结论如下:


资产账面价值[jiàzhí]19,841.72万元,评估值21,165.59万元,评估增值
1,323.87万元,增值率6.67%。

欠债账面价值[jiàzhí]493.15万元,评估值493.15万元,评估无增减值。

净资产账面价值[jiàzhí]19,348.57万元,评估值20,672.44万元,评估增值
1,323.87万元,增值率6.84%。

在哄骗[shǐyòng]本评估结论时,出格提请告诉哄骗[shǐyòng]者哄骗[shǐyòng]本告诉时留神告诉
中所载明的特别事项[shìxiàng]以及期后事。项[shìxiàng]。

本告诉评估后果哄骗[shǐyòng]期一年,即自2010年12月31日至2011
年12月30日哄骗[shǐyòng]。



内容[nèiróng]摘自资产评估告诉正文,欲了解本评估项目标具体景象。和
领略评估结论,该当阅读资产评估告诉全文[quánwén]。



航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购

深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权项目

资 产 评 估 报 告

中联评报字[2011]第264号


航白手艺深圳公司[gōngsī]、中航地产股份公司[gōngsī]:

中联资产评估团体公司[gōngsī]接管。双方的委托。,按照法令律例和
资产评估准则,接纳资产法和收益法,凭据需要的评估法式,对中
国航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权
之活动所涉及的深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权在评估基准
日2010年12月31日的市场。价值[jiàzhí]举行了评估。现将资产评估景象。告诉
如下:

一、委托。方、被评估单元和评估告诉哄骗[shǐyòng]者

本次资产评估的委托。方为航白手艺深圳公司[gōngsī]和中航地产
股份公司[gōngsī],,被评估单元为深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]。

(一)委托。方、产权[chǎnquán]持有[chíyǒu]者概况
1、本次评估告诉的委托。方之一为航白手艺深圳公司[gōngsī]。

企业[qǐyè]名称:航白手艺深圳公司[gōngsī]
注册地点:深圳市福田区深南中航苑航都大厦。24层
代表[dàibiǎo]人:由镭
注册资本:人民[rénmín]币100000万元
性子:责任公司[gōngsī](法人独资)

谋划限期:1982年12月01日至2032年12月01日


公司[gōngsī]于1982年12月01日在深圳市工商行政治理局举行工商挂号。

公司[gōngsī]注册号:440301103089448。

谋划局限:谋划或代理除国度同一结合谋划的出口[chūkǒu]商品和国度实施
审定公司[gōngsī]谋划的入口商品的商品及手艺的收支口[chūkǒu]业务,抵偿贸
易;投资。兴办实业。(项目另行申报);海内、物资供销业(不
含专营、专控、专卖[zhuānmài]商品),汽车(不含小轿车)的贩卖;房地产
开辟。(开辟。福田区宗地号为B210-0016地块);润滑油、燃料油、化工[huàgōng]
产物及化工[huàgōng]质料(不含化学[huàxué]品)的收支口[chūkǒu]和内销业务。

2、本次评估告诉的委托。方之二及产权[chǎnquán]持有[chíyǒu]者为中航地产股份
公司[gōngsī]。

公司[gōngsī]名称:中航地产股份公司[gōngsī](简称“中航地产”)
注册号:440301103009475
注册地点:深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦。六楼
代表[dàibiǎo]人:仇慎谦
注册资本:人民[rénmín]币22,232.0472万元
实收资本:人民[rénmín]币22,232.0472万元
公司[gōngsī]范例:股份公司[gōngsī](上市[shàngshì])
营业限期:1985年5月29日至2035年5月29日
公司[gōngsī]股票上市[shàngshì]买卖所:深圳证券买卖所
股票简称:中航地产
股票代码[dàimǎ]:000043
谋划局限:房地产开辟。、谋划;从事[cóngshì]各种投资。,创办阛阓、宾馆。服
务设施(项目另发执照);海内、物资供销业(不含专营、专
控、专卖[zhuānmài]商品);自有物业治理、谋划、进行[jǔxíng]衷耘帔物展销、开展。科技
交换勾当、进行[jǔxíng]科技学术。交换会议;劳务调派。


中航地产建立于1985年,原名称深圳南光结合生长公司[gōngsī],是由深


圳中航牵头,结合海内24家企业[qǐyè]配合集资筹建的全民全部制(内联)
企业[qǐyè]。1994年3月经深圳市人民[rénmín]当局以深府函(1994)13 号文核准。改
组为民众上市[shàngshì]公司[gōngsī],深圳市南光(团体)股份公司[gōngsī]建树。经深
圳市证券治理办公[bàngōng]室深办复字(1994)第142 号文核准。,向果真发
行股票。1994 年9 月24 日,深圳证券买卖以是深证市字(1994)第
23 号文核准。公司[gōngsī]股票上市[shàngshì]买卖。1994 年9月28日,深南光A股在深
圳证券买卖所挂牌上市[shàngshì]买卖,股票代码[dàimǎ]000043。

2006 年4 月,中航地产完成。股权分臵改造,流畅股股东每持有[chíyǒu]10
股流畅股股份得到非流畅股股东付出的3 股的对价部署。股权分臵改造
方案尝试。后,全部股份均为流畅股,公司[gōngsī]总股本13,932.5472 万股。

2007 年8 月24 日至2007 年9 月11 日,公司[gōngsī]非果真刊行股份
8,299.5 万股,个中公司[gōngsī]向大股东及其关联[guānlián]方增发5,600 万股,
向机构投资。者增发2,699.5 万股。

2007 年11 月16 日,公司[gōngsī]2007 年第二次暂且股东大会。审议。通过
了.关于增添公司[gōngsī]注册资本的议案.,赞成公司[gōngsī]注册资本由人民[rénmín]币
139,325,472.00 元增添至人民[rénmín]币222,320,472.00 元。,公司[gōngsī]将原用
名“深圳市南光(团体)股份公司[gōngsī]”变动为“中航地产股份公司[gōngsī]”。

中航地产经由二十余年的起劲,已生长成为。集地产开辟。、物业谋划
与治理、旅店谋划与治理为一体[yītǐ]的性公司[gōngsī]。

3、产权[chǎnquán]持有[chíyǒu]者
公司[gōngsī]名称:深圳市中航投资。治理公司[gōngsī]
公司[gōngsī]注册地:深圳市福田区深南3024号航空大厦。33层
代表[dàibiǎo]人:吴光权
公司[gōngsī]范例:责任公司[gōngsī]
营业执照注册号:440301102976202

注册资本:15000万元


谋划局限:企业[qǐyè]财政治理咨询;企业[qǐyè]改组吞并咨询;投资。兴办实业。
(项目另行申报);受托治理资产。

深圳市中航投资。治理公司[gōngsī]建立于1993年12月,是航空技
术深圳公司[gōngsī]的全资子公司[gōngsī]。

(二)被评估单元概况
公司[gōngsī]名称:深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]
公司[gōngsī]注册地:深圳市深南3024号航空大厦。27F
代表[dàibiǎo]人:石正林
营业执照注册号:440301102788149
注册资本: 20000万元
1、公司[gōngsī]简介
深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]的前身是深圳市中航旅店治理有
限公司[gōngsī],建立于2004年4月23日,由航白手艺收支口[chūkǒu]深圳公司[gōngsī](2009
改名为航白手艺深圳公司[gōngsī])和深圳市凯地投资。治理公
司(2006年改名为深圳市中航投资。治理公司[gōngsī])配合出资[chūzī]组建,注册
资本为人[wéirén]民币1000万元,个中航白手艺收支口[chūkǒu]深圳公司[gōngsī]出资[chūzī]900
万元,占注册资本的90%;深圳市凯地投资。治理公司[gōngsī]出资[chūzī]100万元,
占注册资本的10%。

2006年4月10日,按照公司[gōngsī]股东会决定,赞成由深圳市南光(集
团)股份公司[gōngsī]对公司[gōngsī]增添投资。人民[rénmín]币2000万元,公司[gōngsī]注册资本增
加至人民[rénmín]币3000万元,增资后航白手艺收支口[chūkǒu]深圳公司[gōngsī]、中航地
产股份公司[gōngsī]、深圳市凯地投资。治理公司[gōngsī]划分[huáfēn]占公司[gōngsī]30%、
66.67%、3.33%股份。


2007年8月14日,按照公司[gōngsī]股东会决定,赞成股东航白手艺
收支口[chūkǒu]深圳公司[gōngsī]向中航地产股份公司[gōngsī]转让公司[gōngsī]30%的股权,股权变
更后中航地产股份公司[gōngsī]、深圳市中航投资。治理公司[gōngsī]划分[huáfēn]占公司[gōngsī]


96.67%、3.33%股份。

2008年6月13日,按照公司[gōngsī]股东会决定,赞成由中航地产股份有
限公司[gōngsī]对公司[gōngsī]增添投资。人民[rénmín]币17,000万元,公司[gōngsī]注册资本增添至人民[rénmín]币
20,000万元。

2009年10月22日公司[gōngsī]名称由的“深圳市中航旅店治理公
司”变动为“深圳格兰云天大旅店治理公司[gōngsī]”。

截至评估基准日,深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]的股东名称、出
资额和出资[chūzī]比比方下:
表1-1 股东名称、出资[chūzī]额和出资[chūzī]比例

序号

股东名称

出资[chūzī]额(万元人民[rénmín]币)

出资[chūzī]比例%

1

中航地产股份公司[gōngsī]

19900

99.5

2

深圳市中航投资。治理公司[gōngsī]

100

0.5



合 计

20000

100



2、组织布局
旅店治理公司[gōngsī]设臵有行政部、与运营治理部、财政部、人力[rénlì]资
源部、IT部、采购部、培训质检部、市场。营销部、拓展[tuòzhǎn]部、房务部、工
程部、合约本钱。部等部分。


3、谋划局限
谋划局限:旅店治理咨询、筹谋(不含限定项目)。投资。兴办实业。
(项目另行申报);物业治理(需取得响应的天资证书后方可谋划);
旅店治理软件的开辟。。

4、谋划业绩[yèjì]

遏制2010年2月,深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]旗下在营旅店
共9家,划分[huáfēn]是深圳市格兰云天大旅店、深圳市花圃格兰云天大旅店、
深圳上海宾馆。、上海园林格兰云天大旅店、北京[běijīng]凯迪克格兰云天大旅店、
西安天阅旅店、共青茶山迎宾馆。、珠海凯迪克旅店、深圳葵花公寓[gōngyù];拟
治理的在建、待建旅店共16家,遍布上海、天津。、成都、南昌、赣州、


扬州、岳阳、共青等天下。各地。公司[gōngsī]预计到2020年实现。治理旅店50家,
打造。海内的民族旅店品牌和水准的旅店治理公司[gōngsī]。

截至2010年12月31日,深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]资产总
额为19,841.72万元,净资产额为19,348.57万元,公司[gōngsī]从前管帐[kuàijì]报
表均经由管帐[kuàijì]师事务[shìwù]所审计。,并出具[chūjù]了无保存意见。的审计。告诉。


表2-1 资产、财政状况表




单元:人民[rénmín]币万元

项目

2010年12月

2009年12月

2008年12月

2007年12月

总资产

19,842

20,025

24,899

12,372

净资产

19,349

19,624

19,632

12,372

项目

2010年

2009年

2008年

2007年

业务收入

362

315

301

180

利润[lìrùn]总额。

-282

-7

-242

-50

净利润[lìrùn]

-276

-7

-248

-52




(三)委托。方与被评估单元之间的干系[guānxì]
委托。方之一是委托。方之二的控股股东,委托。方之二是被评估单元的
控股股东,委托。方之一控股被评估单元。

(四)委托。方、业务约定书约定的评估告诉哄骗[shǐyòng]者
本评估告诉的哄骗[shǐyòng]者除委托。方、被评估单元、活动的当事
方外,含包罗凭据资产治理划定报送案的羁系机构。

除国度法令律例尚有划定外,未经评估机构和委托。方确认的机
构或不能因为获得评估告诉而成为。评估告诉哄骗[shǐyòng]者。


二、评估目标

按照航白手艺深圳公司[gōngsī]深航企字[2011]17号.关于收购深
圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]资产评估立项的请问.和航空工业。集
团公司[gōngsī]资本运营部资字[2011]53号.关于深圳格兰云天旅店治理公
司资产评估的批复.二个文件,航白手艺深圳公司[gōngsī]拟收购深圳



格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股权。

本次评估的目标,是反应深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股东
权益于评估基准日的市场。价值[jiàzhí],为活动提供价值[jiàzhí]参考依据[yījù]。


三、评估工具。和评估局限

评估工具。为深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]股东权益,评估范
围是深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]的资产及欠债。账面资产
总额。19,841.72 万元、欠债493.15 万元、净资产19,348.57 万元。
包罗资产14,363.35万元;非资产5,478.37 万元,个中:历久
股权投资。5,300.00 万元,巩固资产账面净值72.17 万元;资产7.21
万元;长等候摊用度98.99 万元;欠债493.15万元。

资产与欠债数据摘自经立信大华管帐[kuàijì]师事务[shìwù]全部限公司[gōngsī](深圳
分所)(深圳分所)审计。的资产欠债表,评估是在企业[qǐyè]经由审计。后的
上举行的。

评估局限和工具。与委托。评估的资产局限。

(一)委估资产景象。
本次评估局限中的资产为历久股权投资。和巩固资产,均属深圳
格兰云天旅店治理公司[gōngsī]全部。

1、历久股权投资。账面价值[jiàzhí]5,300万元,包罗对6家旅店治理公司[gōngsī]和
1家餐饮治理公司[gōngsī]的投资。,各历久股权投资。单元景象。说明如下:
(1)深圳市花圃格兰云天大旅店公司[gōngsī]是深圳格兰云天旅店管
理公司[gōngsī]持股90%子公司[gōngsī],注册资本1,000万元,现谋划地点:深圳
市福田区深南田面都市大厦。1-13层,谋划局限:住宿[zhùsù];中、西餐;
物业治理;百货、工艺。品贩卖;谋划棋牌(不含麻将);游泳;机
动车辆停放服务。


(2)上海园林格兰云天大旅店公司[gōngsī]是深圳格兰云天旅店治理


公司[gōngsī]持股75%子公司[gōngsī],注册资本800万元,现谋划地点:上海市徐
汇区百色路100号,谋划局限:饭馆(含熟食卤味)、住宿[zhùsù]、剃头、
游泳馆、阛阓(店)、卷烟及雪茄烟、酒零售。

(3)北京[běijīng]凯迪克格兰云天大旅店公司[gōngsī]是深圳格兰云天旅店管
理公司[gōngsī]持股80%子公司[gōngsī],注册资本1,000万元,现谋划地点:北京[běijīng]
市向阳区亚运村北辰东路18号,谋划局限:允许谋划项目—住宿[zhùsù]服务;
零售卷烟、雪茄烟。谋划项目—旅店、饭馆、写字楼;物业管
理;收费停车[tíngchē]场;投资。餐饮业、娱乐。业、超等市场。。

(4)深圳市中航太极餐饮治理公司[gōngsī]是深圳格兰云天旅店治理
公司[gōngsī]持股100%子公司[gōngsī],注册资本500万元,现谋划地点:深圳市
福田区深南华富路口航空大厦。1栋27层12号,谋划局限:餐饮管
理咨询、筹谋(不含谋划餐饮);投资。兴办实业。(项目另行申报)。

(5)西安市天阅旅店公司[gōngsī]是深圳格兰云旅店治理公司[gōngsī]持
股100%子公司[gōngsī],注册资本500万元,现谋划地点:西安市碑林区南大
街32号,谋划局限:住宿[zhùsù];餐饮服务、茶座;百货、家用。电器、
工艺。品的贩卖。

(6)南昌格兰云天旅店公司[gōngsī]是深圳格兰云天旅店治理有
限公司[gōngsī]持股100%子公司[gōngsī],注册资本1,000万元,现谋划地点:南昌市
红谷滩新区绿茵路669号1230室,谋划局限:旅店企业[qǐyè]治理。

(7)岳阳格兰云天大旅店公司[gōngsī]是深圳格兰云天旅店治理
公司[gōngsī]持股100%子公司[gōngsī],注册资本1,000万元,现谋划地点:岳阳市岳
阳楼区东茅岭路42号,谋划局限:旅店治理咨询、旅店谋划。

2、巩固资产包罗衡宇构筑物类和设类巩固资产

(1)衡宇构筑物账面原值12.85万元,账面净值12.62万元。为购
臵的江西共青都市中航城—聆湖名城3号楼108室,构筑面积84.709㎡,已取得购臵条约,尚未打点衡宇全部权证,近况为毛坯房。



(2)车辆账面原值58.20万元,账面净值14.22万元。2辆,
均挂号在深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī],车辆划分[huáfēn]购臵于2005年12
月和2008年4月,现均哄骗[shǐyòng]。

(3)设账面原值80.94万元,账面净值45.33万元。设
包罗142台(套),包罗办设、办公[bàngōng]众具、收集设和会
议设等,划分[huáfēn]在2006年10月至2010年7月间购臵,近况均哄骗[shǐyòng]正
常。

全部纳入本次评估局限的资产均没有按照以往[yǐwǎng]资产评估结论举行
调账。

(二)企业[qǐyè]申报的账面记载或者未记载的资产景象。
企业[qǐyè]申报评估的局限内的资产为金蝶财政软件。企业[qǐyè]申报评估
的局限内没有账面未记载的资产。

(三)企业[qǐyè]申报的表外资。产的范例、数目
企业[qǐyè]申报评估的资产为企业[qǐyè]账面记载的资产,无表外资。产。


四、价值[jiàzhí]范例及其界说

依据[yījù]本次评估目标,本次评估的价值[jiàzhí]范例为市场。价值[jiàzhí]。

市场。价值[jiàzhí]是指自愿买方和自愿卖方在行事且未受强
迫的景象。下,评估工具。在评估基准日举行买卖的价值[jiàzhí]估量数额。


五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2010年12月31日。

此基准日是委托。方思量被评估单元的资产、事情量巨细、
预计所需时间、合规性等身分的上的。



六、评估依据[yījù]

本次资产评估遵循的评估依据[yījù]包罗活动依据[yījù]、法令律例依
据、评估准则依据[yījù]、资产权[chǎnquán]属依据[yījù],及评定估算时接纳的取价依据[yījù]和其
他参考资料等,如下:
(一)活动依据[yījù]
1、按照深圳航白手艺深圳公司[gōngsī]深航企字[2011]17号.关
于收购深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]资产评估立项的请问.。

2、航空工业。团体公司[gōngsī]资本运营部资字[2011]53号.关于深圳
格兰云天旅店治理公司[gōngsī]资产评估的批复.。

(二)法令律例依据[yījù]

1、.中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]公司[gōngsī]法.(2005年10月27日第十届天下。人民[rénmín]
代表[dàibiǎo]大会。委员。会第十八次会议修订[xiūdìng])。

2、.中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]地皮治理法.(2004年8月28日第十届天下。
人民[rénmín]代表[dàibiǎo]大会。委员。会第十一次会议修订[xiūdìng])。

3、.中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]都市房地产治理法.(中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]主席[zhǔxí]令
第29号,2007年8月30日第十届天下。人民[rénmín]代表[dàibiǎo]大会。委员。会第二十
九次会议修订[xiūdìng])。

4、.企业[qǐyè]资产监视治理条例.(国务院第378呼吁,2003)。

5、.企业[qǐyè]产权[chǎnquán]转让治理举措.(国资委、财务部第3呼吁,
2003年12月31日)。

6、.资产评估治理举措.(国务院第91呼吁,1991年)。

7、.企业[qǐyè]资产评估治理举措.(国资委第12呼吁,2005
年8月25日)。

8、.关于增强企业[qǐyè]资产评估治理事情题目的通知.(国资
委产权[chǎnquán][2006]274号)。



9、.关于企业[qǐyè]资产评估告诉考核。事情事项[shìxiàng]的通知.(国务
院国资委国资产权[chǎnquán][2009]941号)。

10、.单元受让上市[shàngshì]公司[gōngsī]股份治理划定.(国务院国资委国
资发产权[chǎnquán][2007]109号)。

11、.关于企业[qǐyè]产权[chǎnquán]协议转让事项[shìxiàng].(国务院国资委国
资发产权[chǎnquán].2010.11号)。


(三)评估准则依据[yījù]
1、.资产评估操作意见。(试行).(资产评估协会1996年5
月7日公布)。

2、.资产评估价值[jiàzhí]范例指导[zhǐdǎo]意见。.(中评协[2007]189号)。

3、.资产评估准则—准则.(财企(2004)20号)。

4、.资产评估道德准则—准则.(财企(2004)20号)。

5、.企业[qǐyè]价值[jiàzhí]评估指导[zhǐdǎo]意见。(试行).(资产评估协会,2004
年12月30日)。

6、资产评估协会关于印发.资产评估准则--评估告诉.等7
项资产评估准则的通知(中评协[2007]189号)。


7、资产评估协会关于印发.资产评估准则——资产.和
.专利[zhuānlì]资产评估指导[zhǐdǎo]意见。.的通知 (中评协[2008]217号)。

8、.企业[qǐyè]资产评估告诉指南[zhǐnán].(中评协[2008]218号)。

9、.注册资产评估师存眷[guānzhù]评估工具。法令权属指导[zhǐdǎo]意见。.(会协
[2003]18号)。

.房地产估价.(GB/T50291-1999)。

11、.企业[qǐyè]管帐[kuàijì]准则—准则.(财务部令第33号)。

12、.企业[qǐyè]管帐[kuàijì]准则第1号—存货.等38项准则(财会[2006]3
号)。


13、.企业[qǐyè]管帐[kuàijì]准则—指南[zhǐnán].(财会[2006]18号)。



(四)资产权[chǎnquán]属依据[yījù]
1、衡宇购置条约。

2、.天真车行驶证.。

3、资产购臵条约或根据;
4、参考资料。


(五)取价依据[yījù]

1、.中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]车辆购臵税条例.(国务院令[2000]第294
号)。

2、.汽车报废尺度.(国经贸[1997]456号)。

3、.关于调解汽车报废尺度划定的通知.(国经贸贸资源
[2000]1202号)。

4、.2011产物报价。手册。.(机器工业。信息[xìnxī]研究院)。

5、产物、汽车、电脑市场。价钱信息[xìnxī];
6、.人民[rénmín]银行贷款利率[lìlǜ]表.2010年12月26日起执行。。

7、评估职员现场勘探及观察所取得的资料。

8、资料。

(六)其它参考资料
1、企业[qǐyè]2008-2010年及评估基准日管帐[kuàijì]报表。及审计。告诉。

2、2010年各地与生长公报。

3、.2006、2007、2008、2009、2010年上市[shàngshì]公司[gōngsī]业绩[yèjì]评价告诉.(中
联资产评估公司[gōngsī]等)。

4、wind资讯金融终端。

5、.投资。估价.([美]Damodanran著,[加]林谦译,清华大学。出书社
2004年出书)。


6、.价值[jiàzhí]评估:公司[gōngsī]价值[jiàzhí]的权衡与治理.(第3版)([美]Copeland,T.
等著,郝绍伦,谢关平译,工业。出书社2002年出书)。



7、.资产评估数据与参数手册。(第二版).(北京[běijīng]手艺出书
社)。

8、参考资料。


七、评估方式

(一)评估方式的选择
依据[yījù]资产评估准则的划定,企业[qǐyè]价值[jiàzhí]评估接纳收益法、市场。法、
资产法三种方式。收益法是企业[qǐyè]整体资产赢利能力的量化与现
值化,夸大的是企业[qǐyè]的整体红利能力。市场。法是以实际市场。上的参
照物来评价估值工具。的市场。价值[jiàzhí],它具有[jùyǒu]估值数据取材于
市场。,估值后果说服力强的特点。资产法是指在评估企业[qǐyè]各项
资产价值[jiàzhí]和欠债的上评估工具。价值[jiàzhí]的思绪。

本次评估目标是股权转让,资产法从企业[qǐyè]购建角度反应了企业[qǐyè]
的价值[jiàzhí],为活动实现。后企业[qǐyè]的谋划治理及查核提供了依据[yījù],因此本
次评估选择资产法举行评估。

被评估企业[qǐyè]在将来其收益与风险相对地估量,因此本
次评估选择收益法举行评估。

综上,本次评估接纳资产法和收益法举行评估。

(二)资产法介绍
资产法,是以在评估基准日从头制作一个与评估工具。沟通的企
业或赢利实体所需的投资。额作为[zuòwéi]鉴定整体资产价值[jiàzhí]的依据[yījù],是
指将组成企业[qǐyè]的要素资产的评估值加总减去欠债评估值求得企业[qǐyè]
价值[jiàzhí]的方式。

各种资产及欠债的评估方式如下:
1、资产


(1)钱币资金:包罗现金、银行存款。。

对付现金和银行存款。中的活期存款。,以清稽核实后的账面值为评估
值,对付银行存款。中的存款。,以本金和按照本金及起息日到评估基
准日的天数乘以活期利率[lìlǜ]谋略的利钱之和作为[zuòwéi]评估值。


(2)应收款子
收账款和应收款的评估,评估职员在收款子核实无误
的上,借助[jièzhù]于汗青资料和如今观察了解的景象。,分解数额、欠
款时间和原因、款子采纳景象。、欠款人资金、名誉[xìnyòng]、谋划治理近况等,
应收账款接纳个体认定和账龄分解的方式估量评估风险丧失,对付有确
凿证据诠释,单元款子收回的款子,评估风险丧失的
性为0;对有确凿证据诠释款子不能收回或账龄超长的,评估风险丧失
为100%;对很收不回部门款子的,且收不回账款数额的,
参考企业[qǐyè]管帐[kuàijì]谋略幻魅账准的方式,按照账龄分解估量出评估风险丧失。

经评估职员和企业[qǐyè]职员分解,并经对客户。和往年收款的景象。鉴定,
评估职员以为,对付单元和员工产生评估风险丧失的性为0;
对付有确凿证据诠释,单元款子收回的款子,评估风险损
失的性为0;对单元款子,产生时间1年的产生评估
风险丧失的性为3%;产生时间1到2年的产生评估风险丧失的可
能性在10%;产生时间2到3年的产生评估风险丧失的性在20%;
产生时间3年的产生评估风险丧失的性在30%,产生时间5年
且采纳性极小的应收款子产生评估风险丧失的性在100%。

按尺度,评估风险丧失,以应收类账款减去评估风险
丧失后的金额评估值。幻魅账准按评估划定评估为零。

(3)预付账款

对预付账款的评估,评估职员在对预付款[fùkuǎn]项核实无误的上,借
助于汗青资料和如今观察了解的景象。,分解数额、欠款时间和原因、


款子采纳景象。、欠款人资金、名誉[xìnyòng]、谋划治理近况等,未发明供货单元
有停业、打消或不能按条约划定定时提供货品等景象。,以账面值作为[zuòwéi]评
估值。

2、非资产
(1)历久股权投资。
本次纳入评估局限的为历久股权投资。。

对历久股权投资。,起首对历久投资。形成。的原因、账面值和状况
等举行了取证核实,并查阅了投资。协议、股东会决定、章程和管帐[kuàijì]
记载等,以历久投资。的性和完备性。

对纳入本次评估局限的被投资。企业[qǐyè],按照国度法令律例和
行业尺度要求,需对其举行整体评估,然后按照对被投资。企业[qǐyè]持股比例
划分[huáfēn]谋略各历久投资。企业[qǐyè]评估值。

评估中所遵循的评估原则、接纳的评估方式、各项资产及欠债的评
估进程等保持[bǎochí],在评估中接纳尺度、标准,以公允和
地反应各被投资。单元各项资产的价值[jiàzhí]。

历久股权投资。评估值=被投资。单元整体评估后净资产×持股比例
在历久股权投资。评估值时,评估师没有思量控股权和股权
等身分发生的溢价和折价。

(2)巩固资产
1)衡宇构筑物
本次评估凭据衡宇构筑物差异。用途、布局特点和哄骗[shǐyòng]性子接纳市场。
对照法举行评估。


市场。对照法是将待估衡宇构筑物与在较近时期内产生的房地
产买卖实例。,就买卖前提、价钱形成。的时间、身分(房地产的
前提)及个体身分(房地产自身前提)加以[jiāyǐ]对照比较。,以房地产的
价钱为,做需要的批改[xiūzhèng],得出。待估房地产最实现。的价钱。



运用市场。对照法按步骤举行:
A、汇集买卖实例。的资料;
B、选取的可比市场。买卖实例。;
C、创建价钱可比;
D、举行买卖景象。批改[xiūzhèng];
E、举行买卖日期批改[xiūzhèng];
F、举行身分批改[xiūzhèng];
G、举行个体身分批改[xiūzhèng];
H、求得比准价钱,被评估构筑物的评估值。

2)设类资产
按照本次评估目标,凭据一连哄骗[shǐyòng]原则,以市场。价钱为依据[yījù],连合
委估设的特点和网络资料景象。,接纳重臵本钱。法举行评估。

评估值=重臵全价×成新率
①呆板设及设
A、重臵全价简直定

呆板设重臵全价由设购臵费、运杂费、安装。工程。费、用度
和资金本钱。等部门构成。依据[yījù]财务部、国度税务总局(财税.2008.170
号).关于天下。尝试。增值税转型改造题目的通知.,自2009年1月1日
起,购进或者自制(包罗改扩建、安装。)巩固资产产生的进项税额,可
按照.中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]增值税条例.(国务院令第538号)和.中华[zhōnghuá]
人民[rénmín]共和国[gònghéguó]增值税条例尝试。细则.(财务部、国度税务总局令第50
号)的划定,从销项税额中抵扣。因此,对付出产性呆板设在计
算其重臵全价时应扣减设购臵所产生的增值税进项税额。本次评估对
象均不是[búshì]增值税纳税人,故不思量扣减设购臵所产生的增值税进
项税额。


重臵全价谋略公式[gōngshì]:


重臵全价=设购臵费+运杂费+安装。工程。费+用度+资金成

评估局限内的设价值[jiàzhí]量较小,不必要安装。(或安装。由贩卖商
卖力)以及运输用度较低,参照市场。购臵的价钱。

a.设购臵价简直定
向设的出产厂家、代理商及经销商询价,能够查询到基准日市场。
价钱的设,以市场。价其购臵价;
不能从市场。询到价钱的设,通过查阅2011年产物价钱信息[xìnxī]等
资料及网上询价来其购臵价;
对自制非标设的设价值[jiàzhí],依据[yījù]所产生的质料费、运杂费、
费及机器台班费等其单元质料(主材)造价(以元/吨计),再
乘以设的总重量。

b.运杂费简直定
设运杂费是指从产地[chǎndì]到设安装。现场的运输用度。运杂费率以设
购臵价为,按照出产厂家与设安装。所在。地的隔断差异。,按差异。
运杂费率计取。如供货前提约定由供货商卖力运输和安装。时(在购臵价
格中已含此部门价钱),则不计运杂费。

c.安装。工程。费简直定
参考.资产评估数据与参数手册。.等资料,凭据设的特点、
重量、安装。难易水平,以含税设购臵价为,按差异。安装。费率计取。

对、无须安装。的设,不思量安装。工程。费。

d.用度简直定
用度依据[yījù]该设所在。地建设。工程。用度尺度,连合设
景象。思量该项用度。

e.资金本钱。简直定

资金本钱。为评估工具。在建设。工期内占用资金的筹资本钱。,对付


大、设,工期在6个月的谋略其资金本钱。,谋略公式[gōngshì]如
下:
资金本钱。=(设购臵费+运杂费+安装。工程。费+用度)×
建设。工期×贷款利率[lìlǜ]×1/2
贷款利率[lìlǜ]凭据评估基准日执行。的利率[lìlǜ],资金在建设。期内按匀称
思量。

B、成新率简直定
在本次评估进程中,凭据设的哄骗[shǐyòng]寿命。、现场勘探景象。预计
设尚可哄骗[shǐyòng]年限,并进而谋略其成新率。其公式[gōngshì]如下:
成新率=尚可哄骗[shǐyòng]年限/(已哄骗[shǐyòng]年限+尚可哄骗[shǐyòng]年限).100%
对价值[jiàzhí]量较小的设和设则接纳年限法其成新率。

C、评估值简直定
评估值=重臵全价×成新率
对出产年月长远,已无型型号的呆板设和设则参照近
期市场。行情评估值。

②运输车辆
A、重臵全价简直定
重臵全价=含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续。费等。

①购价取自汽车市场。报价。或参照网上报[shàngbào]价;
②车辆购臵税分差异。排量按国度划定计取;
③新车上户牌照手续。费等划分[huáfēn]车辆所处按交通[jiāotōng]治理部分
划定计取。

B、成新率简直定

对付运输车辆,按照国经贸经[1997]456号文.关于公布.汽车报废
尺度.的通知.及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号.关于调解
汽车报废尺度划定的通知.的划定,按方式成新率后


取其较小者为成新率,即:
哄骗[shǐyòng]年限成新率=(1-已哄骗[shǐyòng]年限/划定哄骗[shǐyòng]年限)×100%
行驶里程成新率=(1-已行驶里程/划定行驶里程)×100%
成新率=Min(哄骗[shǐyòng]年限成新率,行驶里程成新率)
看待估车辆举行需要的勘探判定,若勘探判定后果与按方
法的成新率相差较大,则举行恰当的调解,若两者后果,则不
举行调解。

C、评估值简直定
评估值=重臵全价×成新率
(3)资产
本次评估的资产为外购的财政软件,评估职员核查了企业[qǐyè]
的购置条约,了解该资产的摊销方式,并对评估基准日的账面
价值[jiàzhí]举行了核实。观察了手艺的价钱变化趋势和更新速率,以时价
作为[zuòwéi]评估值。

(4)长等候摊用度,
在核实支出和摊销政策的上,以评估目标实现。后的资产占据者
还存在。的、且与评估工具。没有反复的资产和权力的价值[jiàzhí]评估值。

3、欠债
查验核实各项欠债在评估目标实现。后的债务人、欠债额,以评
估目标实现。后的产权[chǎnquán]全部者必要肩负的欠债项目及金额评估
值。

(三)收益法简介
1、概述
按照.企业[qǐyè]价值[jiàzhí]评估指导[zhǐdǎo]意见。(试行).,凭据收益途径、接纳
现金流折现方式(DCF)对拟转让股权的价值[jiàzhí]举行估算。



现金流折现方式(DCF)是通过将企业[qǐyè]将来的现金流折算为现
值,估量企业[qǐyè]价值[jiàzhí]的一种方式,即通过估算企业[qǐyè]将来现金流和接纳
相宜的折现率,将现金流折算成现市价值[jiàzhí],获得企业[qǐyè]价值[jiàzhí]。其合用
的前提是:企业[qǐyè]具[jùbèi]一连谋划的和前提,谋划与收益之间存有
较不变的干系[guānxì],而且将来收益和风险能够展望及可量化。哄骗[shǐyòng]现金
流折现法的在于将来现金流的展望,以及数据收罗和处置的客
观性和性等。当对将来现金流的展望较为公平、折现率的
选取较为时,其估值后果具有[jùyǒu]较好的性,易于为市场。合接管。。


2、评估思绪
按照本次评估尽职观察景象。以及企业[qǐyè]的资产组成和主营业务特点,
本次评估的思绪是以企业[qǐyè]汗青经审计。的母公司[gōngsī]归并管帐[kuàijì]报表。为依
据估算其股东权益价值[jiàzhí](净资产),即起首按收益途径接纳现金流
折现方式(DCF),估算企业[qǐyè]的谋划性资产的价值[jiàzhí],再加上基准日的其
他非谋划性或溢余性资产的价值[jiàzhí],来获得企业[qǐyè]的企业[qǐyè]价值[jiàzhí],并由企业[qǐyè]价
值经扣减付息债务价值[jiàzhí]后,得出。企业[qǐyè]的股东权益价值[jiàzhí](净资产)。

3、评估模子
(1)模子
本次评估的模子为:
(1)
式中:
E:股东权益价值[jiàzhí](净资产);
B:企业[qǐyè]整体价值[jiàzhí];
(2)
P:谋划性资产价值[jiàzhí];
DBE..
...iCPB

(3) nnniiirrRrRP)1()1(1.
.
.
...


式中:
Ri:将来第i年的收益(企业[qǐyè]现金流量);
Rn:收益期的收益(企业[qǐyè]现金流量);
r:折现率;
n:将来展望收益期。

ΣCi:基准日存在。的非谋划性、溢余资产的价值[jiàzhí]。

(4)
式中:
C1:收益(现金流量)中未表现[tǐxiàn]投资。收益的全资、控股或
参股投资。价值[jiàzhí];
C2:基准日现金类资产(欠债)价值[jiàzhí];
C3:收益(现金流量)中未计及收益的在建工程。价值[jiàzhí];
C4: 基准日凝滞或闲臵设、房产。等资产价值[jiàzhí];
D:付息债务价值[jiàzhí]。

(2)收益指标[zhǐbiāo]
本次评估,哄骗[shǐyòng]企业[qǐyè]现金流作为[zuòwéi]谋划性资产的收益指标[zhǐbiāo],其基
本界说为:
R=净利润[lìrùn]+折旧摊销+扣税后付息债务利钱-追加资本 (5)
式中:
追加资本=资产更新投资。+营运资本增添额+新增加期资产投资。(新
增巩固资产或历久资产) (6)
按照企业[qǐyè]的谋划汗青以及将来市场。生长等,估算其将来的
现金流量,并假设[jiǎshè]其在展望期后仍可谋划一段时期。将将来谋划期内的
现金流量举行折现处置并加和,测算获得企业[qǐyè]谋划性资产价值[jiàzhí]。

(3)折现率
4321CCCCCi....


本次评估接纳加权资本本钱。模子(WACC)折现率r
(7)
式中:
Wd:评估工具。的债务比率;
(8)
We:评估工具。的股权资本比率;
(9)
re:股权资本本钱。,按资本资产订价模子(CAPM)股权资本
本钱。;
re = rf + βe×(rm - rf) +ε (10)
式中:
rf:无风险待遇率;
rm:市场。预等候遇率;
ε:评估工具。的特征风险调解系数;
βe:评估工具。股权资本的市场。风险系数;
(11)
βt:可比公司[gōngsī]股票(资产)的市场。风险系数
(12)
式中:
K:时期股票市场。的风险值,凡是假设[jiǎshè]K=1;
βx:可比公司[gōngsī]股票(资产)的汗青市场。风险系数
(13)
eeddwrwrr....
)(DEDwd.
.
)(DEEwe.
.
))1(1(
EDtte.......
xtK..%66%34..
PPXxRRCov
.
.
);(
.


式中:
:时期内样本股票的收益率和股票市场。收益率
的协方差;
σp:时期内股票市场。收益率的方差。

),(PXRRCov

八、评估法式尝试。进程和景象。

评估事情分四个阶段举行:
(一)评估准阶段
1、2011年4月15日,委托。方召集本项目各中介[zhōngjiè]调和会,各方就
本次评估的目标、评估基准日、评估局限等题目协商,并制订[zhìdìng]出本
次资产评估事情打算。

2、共同企业[qǐyè]举行资产清查、填报资产评估申报表等事情。2011
年4月下旬,评估项目组职员对委估资产举行了具体了解,布臵资产评
估事情,帮忙企业[qǐyè]举行委估资产申报事情,网络资产评估所需文件资料。

(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2011年4月21日至2011年4月31日。主
要事情如下:
1、听取委托。方及被评估单元职员介绍企业[qǐyè]景象。和委估资
产的汗青及近况,了解企业[qǐyè]的财政制度[zhìdù]、谋划状况、巩固资产手艺状态
等景象。。

2、对企业[qǐyè]提供的资产清查评估申报表举行考核。、判别,并与
企业[qǐyè]财政记载数据举行查对,对发明的题目协同企业[qǐyè]做出调解。

3、按照资产清查评估申报表,对巩固资产举行了清稽核
实,对资产中的存货类实物资产举行了抽查清点。

4、查阅网络委估资产的产权[chǎnquán]证明文件。



5、按照委估资产的状况和特点,各种资产的评估方
法。

6、对设,查阅了手艺资料、决算资料和落成验收资料;对
设,通过市场。调研和查询资料,网络价钱资料;对衡宇
构筑物,了解治理制度[zhìdù]和维护、改建、扩建景象。,网络资料。

7、对企业[qǐyè]提供的权属资料举行检修。

8、对评估局限内的资产及欠债,在清稽核实的上做出劈头评
估测算。

(三)评估汇总阶段
2011年5月1日至5月8日对各种资产评估及欠债考核。的劈头后果进
行分解汇总,对评估后果举行需要的调解、修改[xiūgǎi]和。

(四)提交告诉阶段
在事情上,草拟资产评估告诉,与委托。方就评估后果互换
意见。,在思量意见。后,按评估机构资产评估告诉三审制度[zhìdù]
和法式对告诉举行修改[xiūgǎi]、校正,出具[chūjù]资产评估告诉。

本阶段的事情时间为2011年5月9日至5月28日。


九、评估假设[jiǎshè]

本次评估中,评估职员遵循了评估假设[jiǎshè]:
(一)假设[jiǎshè]
1、买卖假设[jiǎshè]
买卖假设[jiǎshè]是假定全部待评估资产已经处在买卖的进程中,评估师根
据待评估资产的买卖前提等模仿市场。举行估价。买卖假设[jiǎshè]是资产评估得
以举行的一个最的条件假设[jiǎshè]。


2、果真市场。假设[jiǎshè]


果真市场。假设[jiǎshè],是假定在市场。上买卖的资产,或拟在市场。上买卖的
资产,资产买卖双方相互职位同等,相互都有获取市场。信息[xìnxī]的机遇
和时间,以对资产的成果、用途及其买卖价钱等作出理智的鉴定。

果真市场。假设[jiǎshè]以资产在市场。上果真生意为。

3、资产一连谋划假设[jiǎshè]
资产一连谋划假设[jiǎshè]是指评估时需按照被评估资产按今朝的用途和
哄骗[shǐyòng]的方法、、频度、情况等景象。继承哄骗[shǐyòng],或者在有所改变的基
础上哄骗[shǐyòng],响应评估方式、参数和依据[yījù]。

(二)特别假设[jiǎshè]
1、本次评估假设[jiǎshè]评估基准日情况稳固,国度的
不产生变化;
2、企业[qǐyè]所处的情况以及所执行。的税赋、税率等政策无重
大变化,外汇汇率保持[bǎochí]稳固;
3、企业[qǐyè]将来的谋划治理班子尽职,并继承保持[bǎochí]现谋划治理模
式;
4、评估工具。在将来谋划期内的资产、组成,主营业务的布局,
收入与本钱。的组成以及贩卖计策和本钱。节制等仍保持[bǎochí]其几年的状
态一连,而不产生较大变化。思量将来因为治理层、谋划计策以及
情况等变化导致。的资产、组成以及主营业务布局等状况的变化
所带来的损益。

5、在将来的谋划期内,评估工具。的营业和治理等各项时代用度不
会在上产生大幅的变化,仍将保持[bǎochí]其几年的变化趋势,并
随谋划的变化而变换。

6、本次评估的各项资产均以评估基准日的存量为条件,
资产的时价以评估基准日的海内价钱为依据[yījù];


7、本次评估假设[jiǎshè]委托。方及被评估单元提供的资料和财政资料
、、完备;
8、评估局限仅以委托。方及被评估单元提供的评估申报表。为准,未
思量委托。方及被评估单元提供清单存在。的或有资产及或有负
债;
9、本次评估测算的各项参数取值不思量通货膨胀身分的影响。。

提产生变化时,评估后果会失效。。


十、评估结论

(一)资产法评估结论
资产账面价值[jiàzhí]19,841.72万元,评估值21,165.59万元,评估增值
1,323.87万元,增值率6.67%。

欠债账面价值[jiàzhí]493.15万元,评估值493.15万元,评估无增减值。

净资产账面价值[jiàzhí]19,348.57万元,评估值20,672.44万元,评估增值
1,323.87万元,增值率6.84%。详见下表。

资产评估后果汇总表
金额单元:人民[rénmín]币万元

项 目

账面价值[jiàzhí]

评估价值[jiàzhí]

增减值

增值率%

资产

14,363.35

14,365.52

2.17

0.02

非资产

5,478.37

6,800.07

1,321.70

24.13

个中:历久股权投资。

5,300.00

6,596.49

1,296.49

24.46

投资。性房地产

-

-

-



巩固资产

72.17

97.11

24.94

34.56

在建工程。

-

-

-



资产

7.21

7.48

0.27

3.74

个中:地皮哄骗[shǐyòng]权

-

-

-



开辟。支出

-

-

-



商誉

-

-

-



长等候摊用度

98.99

98.99

-

-

递延所得税资产

-

-

-



非资产

-

-

-



资产总计。

19,841.72

21,165.59

1,323.87

6.67




项 目

账面价值[jiàzhí]

评估价值[jiàzhí]

增减值

增值率%

欠债

493.15

493.15

-

-

非欠债

-

-

-



欠债总计。

493.15

493.15

-

-

净 资 产(全部者权益)

19,348.57

20,672.44

1,323.87

6.84



资产法评估结论具体景象。见评估表。

(二)收益法评估结论
经尝试。清稽核实、查勘、市场。观察和询证、评定估算等评估程
序,接纳现金流折现方式(DCF)对企业[qǐyè]股东权益价值[jiàzhí]举行评估。

深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]在评估基准日2010年12月31日的净
资产账面价值[jiàzhí]19,348.57万元,评估值 22,199.86 万元,评估增值
2,851.29 万元,增值率14.74%。

(三)评估后果分解及评估结论
1、评估后果的差别分解
本次评估接纳收益法得出。的股东权益价值[jiàzhí]为22,199.86万元,
比资产法测算得出。的股东权益价值[jiàzhí]20,672.44万元高1,527.42
万元,高6.88%。两种评估方式差别的原因是:
(1)资产法评估是以资产的本钱。重臵为价值[jiàzhí]尺度,反应的是
资产(购建本钱。)所泯灭的需要劳动[láodòng],这种购建本钱。凡是将随
着的变化而变化;
(2)收益法是以鉴定整体企业[qǐyè]的赢利能力为焦点,对照反应
企业[qǐyè]价值[jiàzhí]和股东权益价值[jiàzhí]。它以为企业[qǐyè]价值[jiàzhí]是一个的连合体,企业[qǐyè]
除单项资产能够发生价值[jiàzhí],其商誉、的治理履历、市场。渠道、
客户。、品牌等身分形成。的资产也是忽略。的价值[jiàzhí]构成部
分。


综上所述,从而造成两种评估方式发生差别。



2、评估后果的选取
(1)深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]是以旅店治理为主的企业[qǐyè],
海内企业[qǐyè]较多,且具有[jùyǒu]气力。和后台的企业[qǐyè]较多,相对而言,
深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]在这方面不具[jùbèi]明明上风,谋划风险较
大。

(2)从投资。者角度来看,收益法评估对市场。的依靠[yīlài]水平对照高,
在市场。情况变化很快,金融危急形成。的和惊恐未消除的景象。下,不
身分较多,相比之下资产法更为妥当。

通太过解,我们选用资产法作为[zuòwéi]本次深圳格兰云天旅店管
理公司[gōngsī]股权转让价值[jiàzhí]参考依据[yījù]。由此获得深圳格兰云天旅店治理有
限公司[gōngsī]净资产在基准日时点的价值[jiàzhí]为20,672.44万元。


十一、出格事项[shìxiàng]说明

(一)产权[chǎnquán]瑕疵事项[shìxiàng]
本告诉未发明评估局限内资产存在。产权[chǎnquán]瑕疵事项[shìxiàng]。

(二)未决事项[shìxiàng]、法令纠纷等不身分
本告诉未发明未决事项[shìxiàng]、法令纠纷等不身分。

(三)期后事项[shìxiàng]
人民[rénmín]银行于2011年2月9日、2011年4月6日两次上调金融机构人
民币存贷款基准利率[lìlǜ]。金融机构一年期存款。基准利率[lìlǜ]从2.75%提高到
3.25%;一年期贷款基准利率[lìlǜ]从5.81%提高到6.31%。各档利率[lìlǜ]响应
调解。


本次对深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]及其所属历久投资。单元评
估时,在资产法下按基准日利率[lìlǜ]谋略,未思量期后利率[lìlǜ]变换的
影响。;对深圳格兰云天旅店治理公司[gōngsī]接纳收益法评估进程中,因为


无贷款打算,未思量在评估基准日后尝试。新的同期贷款利率[lìlǜ]对评估值的
影响。。

(四)必要说明的事项[shìxiàng]
1、评估师和评估机构的法令责任是对本告诉所述评估目标下的资
产价值[jiàzhí]量做出鉴定,并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目标
所的活动做出鉴定。评估事情在很大水平上,依靠[yīlài]于委托。
方及被评估单元提供的资料。因此,评估事情是以委托。方及被评估
单元提供的活动文件,资产全部权文件、证件及管帐[kuàijì]根据,
法令文件的真拭魅为条件。

2、评估进程中,评估职员考察所评估衡宇构筑物的外貌,在尽可
能的景象。下察看。了构筑物装修景象。和哄骗[shǐyòng]景象。,未举行布局和
材质测试。在对设举行勘探时,因检测手段。限定及部门设正在运行
等原因,依靠[yīlài]于评估职员的表面考察和被评估单元提供的近期检测
资料及向操作哄骗[shǐyòng]职员的扣问景象。等鉴定设状况。

3、本次评估局限及接纳的由被评估单元提供的数据、报表。及
资料,委托。方及被评估单元对其提供资料的性、完备性卖力。

4、评估告诉中涉及的权属证明文件及资料由被评估单元
提供,委托。方及被评估单元对其性、性肩负法令责任。

5、在评估基准日从此的期内,假如资产数目及作价尺度产生
变化时,应按原则处置:
(1)当资产数目产生变化时,应按照原评估方式对资产数额举行
响应调解;
(2)当资产价钱尺度产生变化、且对资产评估后果发生明明影响。
时,委托。方应聘。请有资格的资产评估机构从头评估价值[jiàzhí];

(3)对评估基准日后,资产数目、价钱尺度的变化,委托。方在资


产作价时应赐与思量,举行响应调解。


十二、评估告诉哄骗[shǐyòng]限定说明

(一)本评估告诉只能用于本告诉载明的评估目标和用途。,
本次评估结论是反应评估工具。在本次评估目标下,按照果真市场。的原则
的公允时价,没有思量肩负的抵押、担保[dānbǎo]事宜[shìyí],以及
特别的买卖方追加支付的价钱等对评估价钱的影响。,,本告诉
也未思量国度政策产生变化以及遇有天然力和其它抗力
对资产价钱的影响。。述前提以及评估中遵循的一连谋划原则等其它
景象。产生变化时,评估结论会失效。。评估机构不肩负因为前提
的变化而导致。评估后果失效。的法令责任。

本评估告诉建立的条件前提是本次活动切合国度法令、律例的
划定,并获得部分的核准。。

(二)本评估告诉只能由评估告诉载明的评估告诉哄骗[shǐyòng]者哄骗[shǐyòng]。评
估告诉的哄骗[shǐyòng]权归委托。方全部,未经委托。方允许,本评估机构不会[búhuì]随意
向他人果真。

(三)未征得本评估机构赞成并审视内容[nèiróng],评估告诉的或
者部门内容[nèiróng]不得被摘抄、引用。或披露。于果真媒体,法令、律例划定以及
当事方尚有约定的除外。

(四)评估结论的哄骗[shǐyòng]期:按照国度划定,本资产评估报
告结论哄骗[shǐyòng]期为一年,自评估基准日2010年12月31日起谋略,至
2011年12月30日止。高出一年,需从头举行资产评估。


十三、评估告诉日

评估告诉日为二〇逐一年五月二十八日。



(此页无正文)
中联资产评估团体公司[gōngsī]
评估机构代表[dàibiǎo]人:沈琦
注册资产评估师:余衍飞
注册资产评估师:雎剑安









二〇逐一年五月二十八日



查文件目次


1、活动文件(复印件)。

2、企业[qǐyè]审计。告诉(复印件)。

3、委托。方和被评估单元企业[qǐyè]法人营业执照(复印件);
4、企业[qǐyè]2008年、2009年、2010年、2011年1月管帐[kuàijì]报表。(复印
件)。

5、评估工具。涉及的权属证明资料(复印件)。

6、委托。方及被评估单元许可函。

7、签字注册资产评估师许可函。

8、中联资产评估团体公司[gōngsī]资产评估资格证书(复印件)。

9、中联资产评估团体公司[gōngsī]企业[qǐyè]法人营业执照(复印件)。

10、资产评估业务约定书(复印件)。

11、签字注册资产评估师资格证书(复印件)。



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